Дата публикации
22.11.2019

ОБОБЩЕНИЕ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КОНТРОЛЯ (НАДЗОРА)
В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
И (ИЛИ) ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ЗА 11 МЕСЯЦЕВ 2019 ГОД

Обобщение правоприменительной практики осуществления государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства многоквартирных домов
и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области в соответствии с законодательством Российской Федерации о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости подготовлено в соответствии со статьей 8.2 Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

В соответствии с Положением о Главном управлении государственного строительного надзора Московской области, утвержденным постановлением Правительства Московской области от 11.04.2016 № 270/9 (далее -
Главное управление) является уполномоченным органом исполнительной власти
на территории Московской области, является центральным исполнительным органом государственной власти Московской области, осуществляющим на территории Московской области государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.


I. Общие положения


Целью проведения обобщения и анализа правоприменительной практики
и наиболее часто встречающихся случаев нарушений обязательных требований
при осуществлении государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства (далее - обобщение правоприменительной практики) является:

1) обеспечение единства практики применения законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации (далее - обязательные требования);

2) обеспечение доступности сведений о правоприменительной практике Главного управления путем опубликования;

3) снижение количества нарушений обязательных требований и повышение уровня защищенности охраняемых законом ценностей за счет обеспечения информированности заинтересованных лиц о практике применения обязательных требований;

4) совершенствование нормативных правовых актов для устранения устаревших, дублирующих и избыточных обязательных требований.


Задачами обобщения правоприменительной практики являются:

1) выявление проблемных вопросов применения Главным Управлением при осуществлении государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства обязательных требований;

2) выработка с привлечением широкого круга заинтересованных лиц оптимальных решений проблемных вопросов правоприменительной практики и их реализация;

3) выявление устаревших, дублирующих и избыточных обязательных требований, подготовка и внесение предложений по их устранению;

4) подготовка предложений по совершенствованию законодательства;

5) снижение количества нарушений обязательных требований и повышение уровня защищенности охраняемых законом ценностей за счет обеспечения информированности подконтрольных субъектов о практике применения обязательных требований;

6) выявление типичных нарушений обязательных требований и подготовка предложений по реализации профилактических мероприятий для их предупреждения.


II. Нормативно-правовое регулирование при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области


При реализации функций по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства Главное управление руководствуется в своей деятельности:

1) Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ);

2) Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ);

3) Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ);

4) Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращения граждан» (далее - Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ);

5) Федеральный закон от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее - Федеральный закон
от 26.12.2008 № 294-ФЗ);

6) постановление Правительства Российской Федерации от 11.06.2018 № 673 «Об утверждении Правил расчета собственных средств застройщика, имеющего право на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» (далее - постановление Правительства РФ от 11.06.2018 № 673);

7) постановление Правительства Российской Федерации от 26.12.2018
№ 1683 «О нормативах финансовой устойчивости деятельности застройщика» (далее - постановление Правительства РФ от 26.12.2018 № 1683);

8) постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2019
№ 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»
(далее - постановление Правительства РФ от 26.03.2019 № 319);

9) приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»;

10) приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 03.07.2017 № 955/пр «Об утверждении формы отчетности об осуществлении деятельности жилищно-строительного кооператива, связанной
с привлечением денежных средств граждан для строительства жилищно-строительным кооперативом многоквартирного дома, в том числе об исполнении таким кооперативом своих обязательств перед членами кооператива и иными лицами, и порядка предоставления жилищно-строительным кооперативом указанной отчетности в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» (далее - приказ Минстроя России от 03.07.2017 № 955/пр);

11) приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.10.2018 № 656/пр «Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности
об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства» (далее - приказ Минстроя России от 12.10.2018 № 656/пр);

12) приказ Министерства финансов Российской Федерации от 02.07.2010
№ 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» (далее - приказ Минфина России от 02.07.2010 № 66н);

13) приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 11.10.2018 № 653/пр «Об утверждении формы заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона
от 30.12.2004 № 214-ФЗ;

14) постановление Правительства Московской области от 11.04.2016 № 270/9 «Об утверждении Положения о Главном управлении государственного строительного надзора Московской области»;

15) постановление Правительства Московской области от 20.09.2010
№ 794/43 «Об утверждении Перечня документов, представляемых лицами, осуществляющими привлечение денежных средств граждан для строительства,
в уполномоченный орган исполнительной власти Московской области, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»
(далее - постановление Правительства Московской области от 20.09.2010
№ 794/43);

16) постановление Правительства Московской области от 18.10.2018
№ 757/37 «Об утверждении Порядка организации и осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области»;

18) распоряжением Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 05.09.2018 № 56 «Об утверждении перечня должностных лиц Главного управления государственного строительного надзора Московской области, уполномоченных составлять протоколы и рассматривать дела об административных правонарушениях, предусмотренных Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях, Законом Московской области от 04.05.2016 № 37/2016-ОЗ «Кодекс Московской области об административных правонарушениях»;

19) распоряжением Главного управления государственного строительного надзора Московской области от 08.10.2018 № 62 «Об утверждении Административного регламента Главного управления государственного строительного надзора Московской области по исполнению государственной функции по осуществлению государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области».


III. Правоприменительная практика организации и проведения Главным управлением государственного контроля (надзора) в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области.


Глава 1. Осуществление государственного строительного надзора (контроля) в сфере долевого строительства


Государственный контроль (надзор) в сфере долевого строительства осуществлялся посредством организации и проведения внеплановых проверок Застройщиков.

К отношениям, связанным с осуществлением государственного контроля (надзора), применялись положения Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ
с учетом особенностей организации и проведения проверок, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 10 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» плановые проверки в отношении лиц, осуществляющих привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не проводятся.


Глава 2. Использование оснований для проведения внеплановых проверок


Основаниями для проведения внеплановой проверки в соответствии с пунктом 11 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ являлись:

1) истечение срока исполнения лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, выданного Главным управлением предписания об устранении нарушения требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также иных требований по вопросам привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, установленных нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченного органа, если до истечения такого срока лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, не были устранены указанные в предписании нарушения;

2) выявление в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой), составленной в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и (или) проектной декларации признаков нарушения обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) поступление в Главное управление обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации
от органов государственной власти, органов местного самоуправления, указанной
в части 1 статьи 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ некоммерческой организации, из средств массовой информации, сети Интернет о фактах нарушений требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа, актов органов местного самоуправления;

4) отклонение застройщика от примерного графика реализации проекта строительства на 6 (шесть) и более месяцев;

5) распоряжение начальника (либо его первого заместителя, заместителя) Главного управления Московской области о проведении внеплановой проверки, изданное в соответствии с поручением Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации либо Правительства Московской области
в случае выявления нарушений обязательных требований Федеральных законов
и иных нормативных правовых актов Российской Федерации;

6) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам
и обращениям;

7) поступление в Главное управление уведомления уполномоченного банка, предусмотренного частью 4 статьи 18.2 Федерального закона от 30.12.2004
№ 214-ФЗ.


Глава 3. Организация и сроки проведения проверок


Главным управлением в 2019 году проводились проверки на основании распоряжений начальника Главного управления (первого заместителя начальника Главного управления) по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 30.04.2009 № 141 «О реализации положений «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

В 2019 году проверки проводились в сроки, предусмотренные Федеральным законом от 26.12.2008 № 294-ФЗ.


Глава 4. Оформление результатов проверок и принятие мер по их результатам


За 11 месяцев 2019 года проведено 146 внеплановых выездных проверок
в сфере долевого строительства. Доля проверок, в результате которых выявлены нарушения обязательных требований, составила 88,3%. По выявленным нарушениям выдано 153 предписания об устранении выявленных нарушений, составлено 268 протоколов об административном правонарушении.

По результатам проверок должностными лицами Главного управления, проводившими проверки, составлялся акт поверки. Акт проверки оформлялся непосредственно после ее завершения.

В случае отсутствия руководителя, иного должностного лица или уполномоченного представителя лица, в отношении которого осуществляется государственный контроль (надзор), а также в случае его отказа дать расписку об ознакомлении либо об отказе в ознакомлении с актом проверки, акт направляется заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении, которое приобщается к экземпляру акта проверки, хранящемуся в деле, а также в ЕГИС ОКНД.

По результатам проверки, уполномоченными должностными лицами Главного управления, в случае выявления нарушений выдавались предписания об устранении выявленных нарушений с указанием срока его исполнения.

Должностными лицами Главного управления осуществляется своевременный контроль за выполнением выданных предписаний, а также своевременной подготовкой и передачей материалов должностным лицам Главного управления, уполномоченными рассматривать дела об административных правонарушениях
и в суды.

В рамках контроля за исполнением застройщиками выданных предписаний
проведено 187 внеплановых документарных проверок. По результатам выявленных нарушений выдано 258 предписаний об устранении выявленных нарушений, составлен 221 протокол об административных правонарушениях.

В целях выявления и пресечения нарушений обязательных требований в сфере долевого строительства Главным управлением проведено 20 мероприятий
по контролю без взаимодействия с юридическими лицами, на основании ст.8.3 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц
и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». По результатам выявленных нарушений выдано 6 предписаний об устранении выявленных нарушений, составлено 10 протоколов об административных правонарушениях.

Информация о результатах контрольно-надзорной деятельности Главного управления в сфере долевого строительства размещалась на официальном сайте Главного управления в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Глава 5. Привлечение к административной ответственности лиц за административные правонарушения, выявленные по результатам проверок


По выявленным в ходе проведения контрольно-надзорных мероприятий
в сфере долевого строительства нарушениям составлено 499 протоколов
об административных правонарушениях.

Должностными лицами Главного управления вынесено 431 постановление
о привлечении лиц к административной ответственности. По результатам рассмотренных дел в сфере долевого строительства были назначены административные наказания в виде: административного штрафа – 378, предупреждения – 35. Прекращены в связи с малозначительностью совершенного деяния – 8.


Глава 6. Оценка тяжести нарушений обязательных требований и выбор ответственности, к которой привлекается виновное лицо


При выборе вида наказания и меры ответственности за совершение административного правонарушения должностные лица Главного управления руководствовались положениями КоАП РФ: учитывались смягчающие
и отягчающие административную ответственность обстоятельства, а также возможность замены административного штрафа предупреждением – 32 случая.


IV. Правоприменительная практика соблюдения обязательных требований в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Московской области.


Глава 6. Типичные нарушения, выявленные в ходе проверок.


Типичными нарушениями, выявленными в ходе проведения проверок при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства, являлись следующие нарушения:

1) неисполнение предписаний в установленный срок (ч.4 ст. 19.5 КоАП РФ) 221 случай;

2) нарушения в части информационной открытости по раскрытию застройщиком информации (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ) – 98 случаев:

- размещение застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) проектной деклараций, содержащей неполную и (или) недостоверную информацию;

- нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений;

3) нарушения в части привлечения денежных средств участников долевого строительства, связанного с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств не введен в эксплуатацию, лицом, не имеющим права и (или) привлекающим денежные средства в нарушение требований законодательства
в сфере долевого строительства – (ст.18 Федерального закона 214-ФЗ) – 89 случаев;

4) нарушения порядка размещения информации в ЕИСЖС (ч. 1 ст. 13.19.3 КоАП РФ) – 75 случаев:

- нарушение порядка, сроков и (или) периодичности размещения информации;

- размещение информации не в полном объеме;5) нарушения требований в части целевого использования денежных средств участников долевого строительства;

5) нарушения обязательных требований к порядку представления отчетности застройщика в части осуществления деятельности, связанной
с привлечением денежных средств участников долевого строительства (ч.3 ст. 14.28 КоАП РФ) – 42 случая:

- непредставление отчетности в установленный срок;

- представление отчетности, содержащей недостоверные сведения;

- представление отчетности не в полном объеме

6) нарушения в части представления в установленный срок документов, согласно направленного застройщику требования (ч.4 ст. 14.28 КоАП РФ) – 31.


Основными причинами нарушений обязательных требований являются:

- изменение законодательства в сфере долевого строительства;

- отсутствие информированности и заинтересованности застройщика исполнять вносимые в законодательство о долевом строительстве нормативные требования, а также отсутствие правовой грамотности лиц, участвующих в долевом строительстве;

- отсутствие денежных средств у застройщика (вывод средств, растрата, отсутствие продаж);

- сокрытие застройщиком информации о проекте;

- проблемы технического характера (в части размещения информации);

- окончание срока действия разрешительных документов, на основании которых осуществляется строительство, а равно отзыв документов.


Основные рекомендации подконтрольным субъектам (застройщикам)
по проведению мероприятий, направленных на устранении причин совершения массовых нарушений обязательных требований:

1) изучить требования основных нормативно-правовых актов в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

2) принимать участие в еженедельных вебинарах по вопросам долевого строительства;

3) ознакомление с результатами проведения проверок на сайте контролирующего орган;

4) своевременное ознакомление с изменениями законодательства в сфере долевого строительства.